CBD构筑京城楼市新格局

昏睡十载的CBD一朝醒来，石破天惊，震动了中国商务界，震动了北京城的房地产业。市场的调节真是如此之快，发展商的思维又是何等的敏感！CBD概念卷土重来之际，人们不禁要问：CBD对京城楼市究竟意味着什么？谁在跟着CBD走？

CBD是商务中心区的英文缩写形式，其英文全称是CentralBusiness District，这一概念最早出现在20年代的美国，最初的含义是“商业会聚之处”，之后泛指17世纪工业革命以来，在西方发达国家陆续出现的商业、金融、文化、娱乐等性质的城市中心区。

早在80年代，CBD概念就先于京城房地产的兴起被业内人士提出，到90年代初，有关部门甚至已做出了规划和选址，但遗憾的是，由于种种原因，CBD区域内的整体建设一直没有突破，而落后于京城楼市尤其是写字楼的建设，到了1995年，京城写字楼几近饱和状态，这在很大程度上制约了CBD的开发建设。

北京市城市规划研究院院长柯焕章先生在今日谈起此事还是一脸遗憾：由于一直以来，对CBD的概念、建设CBD的必要性、建设目标和重点在认识上存在一定的差距，所以这些年来，加上某些具体的原因，北京CBD的建设难以形成应有的建设力度。1992年以后，大量的高档写字楼、商厦在北京迅速全面开发，布局十分分散，而CBD没有在这次建设的高潮当中达到应该有的建设规模，可以说，北京CBD失去了极好的机会。

1993年之后的几年，京城楼市尤其是写字楼市场有过美好的发展时期。有大批外资投入北京房地产市场，直到目前，北京市房地产投资资金中利用外资比重在京、津、沪、穗等城市中仍高居榜首。统计数字表明，1992年至1997年，北京市住宅投资总额929．57亿元，年均154．93亿元。即使在1995年北京市房地产开发走入平淡期，北京市房地产开发在建设项目的投资规模也比名列全国第三的上海市高出40％以上。

当1998年编制的《北京市中心地区控制性详细规划》将兴建CBD的信息一经发布，敏感的房地产开发商就已开始将之作为又一轮楼市的新“卖点”了。在2000北京朝阳国际商务节精品房展卖会上，甚至位于CBD规划区外的发展商也开始乘上CBD的东风，打起了CBD的概念。

位于京城东四、五环之间的朝阳花园，在本次展卖会上赫然打出了“CBD朝阳花园”、“CBD内最具升值价值的投资空间”的广告语。其展位的工作人员告诉记者：CBD是当今世界上最繁华区域的代表。CBD作为中央商务区，对整个周边物业升值都有积极的促进作用。此次打出CBD的概念，是为了引导客户联想到其项目广阔的升值空间，告诉消费者CBD对其项目将来的巨大影响。

紧邻朝阳花园以东的金福家园也打出了“紧临CBD商圈”的广告词。“既然是商务节，就要打CBD，而且自己项目在CBD以东的延长线上，应该说属于辐射区内的生活区范围。”该家园的工作人员如是说。

位于双井桥附近的九龙花园，因为重复使用以前参展的旧展板，未能在本次展卖会上打出CBD概念。当其策划部工作人员得知上述两家项目的做法后，感到非常惋惜，并准备在今年秋季房展会上，打出CBD概念，以替代延习已久的“国贸商圈”的旧概念。

业内人士称，CBD是大城市不可改变的大趋势。虽然有的发展商声称不会拿它来表示其物业具有升值的前景，但CBD的发展确带动了相关项目，这是无可置疑的。相信京城物业在打过“环保”、“智能化”等概念后，必将掀起CBD风暴。而CBD也必将成为京城楼市一个新的转折点。

CBD带动了周边地区物业的升值空间，而最根本的，CBD更需要发展商。没有发展商的参与投入，CBD无异于“空中楼阁”。

国情研究员、北京万通实业公司董事长冯仑先生对目前CBD如何建设有点疑虑，他认为，在新区土地成本较低的情况下，如果政府垄断土地一级市场，对吸引开发商会有一定的好处。但现在在朝阳区地价已经较高的情况下，如果政府再行垄断土地一级市场然后去做一级开发、再拍卖，就会使商务区本身的活跃度和企业参与的积极性有所减损。

但朝阳区委书记刘晓晨的承诺给冯仑先生吃了一颗“定心丸”。他说：政府的投资主要用于基础建设，为CBD发展创造一个比较好的基础设施条件。而CBD最主要的投资还是来源于企业。政府出优惠政策。大型项目如通讯项目、写字楼项目、高智能化办公室大楼等，都将通过北京市投资平台，通过网络向社会公布、向企业公布。项目投资者包括国内外著名的大企业，也包括民营企业，他们都可以在这个区域内投资、开发、建设。

据柯焕章先生介绍，CBD的部分项目将向国内外招商引资、开发建设。同时将停止CBD区域内各单位自行招商引资、自行组织建设的混乱行为，以确保CBD的高水平和现代化优势。CBD还将停止普通住宅的大量建设，把高档公寓住宅建设控制在25％左右，以确保CBD商务设施的用地和功能。

据了解，北京市将加强全市总体规划的控制，严格控制全市商务办公设施的分散建设，以确保北京CBD集中建设、加快发展。对散布于其它地区、尚未正式立项或资金长期未到位的项目，将进行一次调整，对符合商务中心区功能的项目将采取因势利导，尽可能吸引到规划的CBD区进行建设。

CBD的规划和建设牵动了京城国内外百家发展商，他们相机而动，适时地作出了程度不同的调整和准备。

新开盘的世贸国际公寓，在规划设计上充分体现了“以人为本”的原则，精心考虑了高级商务人员的生活习惯。在环境设计中，移植了纽约中央公园的设计布局。

北大资源集团世纪京华房地产开发公司进行了跨区域的战略转移，已宣布在CBD辐射区朝阳公园西门外投资6亿元的资金，开发建设高品质、高绿化率、高智能的博雅园生态居住小区，作出了进军CBD、参与CBD建设的快速反应。

北京鑫丰物业发展有限公司董事长苏信曾先生也表示，要积极配合CBD，加快第一商城的建设速度。对于CBD的未来，苏先生充满信心：“因为北京商务中心东移是大势所趋，对第一商城是非常有利的。”另据透露：第一商城将视其周边物业的发展情况，作出对项目计划的调整，并增大对CBD区域内的投资。

柯焕章先生在接受本报记者采访时说：CBD对京城房地产具有很大的带动作用，尤其是高档公寓、写字楼向CBD区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，对增进它的吸引力都有很大作用的。

柯先生还认为：以前没有CBD概念，发展商不知道哪个位置好，有一定的盲目性，现在，就会更加理性地思考和比较了。